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山地不動産企画ブログ愛読者の皆さまこんにちは
先月のｔｏｐｉｘで恐縮です。
平成２３年７月１５日賃貸住宅の「更新料」支払いを義務づけた契約条項が有効かどうかが争われた訴訟３件の上告審判決で、最高裁第２小法廷（古田佑紀裁判長）は「更新料が高額過ぎなければ有効」とする初判断を示した。借り主側の敗訴が確定した。４人の裁判官全員一致の結論。
更新料の設定は首都圏や関西圏などに商慣行化しており、該当物件は１００万件に上るとされる。３件の２審大阪高裁判決は２件で無効、１件で有効と判断が分かれており、最高裁判決が注目されていた。同種訴訟にも影響を与えそうだ。
消費者契約法１０条は「消費者の利益を一方的に害する契約は無効」と定めており、更新料が該当するかどうかが争点となった。
同小法廷は判決理由で、更新料について「貸主側の収益となる一方、借り主にとっては円満に物件を使用し続けられることからすれば、賃料の補充や前払い、契約継続の対価など複合的な性質がある」と位置づけ、経済的合理性があるとした。
また、一部地域で更新料が慣習となっていることは広く知られており、貸主と借り主の情報量などに大きな差はないなどと指摘。その上で、「更新料の条項が契約書に明記されていれば、賃料、更新期間などに照らして高額過ぎるなどの特段の事情がない限り、消費者契約法には違反しない」との判断基準を提示し、今回の３件は「不当に高額という事情もない」と結論付けた。
３件は、京都府、滋賀県内のマンションの借り主が平成１９～２０年、貸主を相手に更新料の返還などを求めて提訴。無効とした２件の２審判決は「入居者の大きな負担に見合うだけの合理的根拠はない」などと判断し、有効とした１件は「適正額なら一方的な不利益ではない」とした。
※サンケイニュース転載
室蘭・登別管内の一部の物件にも更新料のかかる物件があります。最高裁の判決で管内の賃貸物件の不動産市場も今後どのように変化していくか？ 注視していく必要があります。
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