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不動産・賃貸管理、取扱件数西胆振№1
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中古物件購入の基礎知識   
  1 中古物件は現況有姿です。

  中古の一戸建・マンションは、外観・室内・設備において一定年数を経過して売りに出されています

  ので、機能性の劣化や見かけに所々キズや汚れがあります。

  その為、不動産は現況有姿の取引が大原則になり、あるがままの姿でお渡しすることになります。

 経年劣化のため痛んでいる箇所があっても買主様の負担で修理しなければなりません。
 
  時折、空家の物件で売主が不動産業者である場合には、商品として扱われ リフォーム(改装)

 販売が当たり前になっています。しかし、売主様が個人の場合には ほとんどが居住中で、契約後

 の退去になりますからリフォーム販売は無理な状況です。 もしリフォーム渡しの取引を行うとすれば 

 トラブルになります。 それは、


        
① リフォームの範囲・使用材料等で食い違いが出る。

        ② 使用材料のセンス・価格(低価格材料)は、売主様に選択権がある訳ですから

          買主様の好みと合致する事は少なく、不満の原因となります。

  
ゆえに、すべてが売買金額に反映される事となり、現況有姿の取引になるわけです。   


  2 
不動産流通の仕組

  新聞・チラシ広告等で【仲介】と記入してある物件は流通しています。 つまり広告を出している

 不動産会社だけではなく、他の不動産会社も介入しているのです。
 
  流通している物件は、さまざまな不動産会社に情報が渡り、仲介取引されて行くのです。一つの

 不動産会社でも他社の扱っている物件の情報が入って来る事になります。

  ちなみに、一社のみが売主さまの担当をする事を専任媒介、複数の会社が担当させて頂く事を

 一般媒介といいます。 (仲介業者が複数の一般媒介でもお客様の支払う仲介手数料は、宅地

                 建物取引業法で定められた金額を一社のみに支払えばOKです。)


  3 
購入に伴う諸経費について

  マイホームを購入する時、売買価格以外に下記の費用が必要です。およその目安は売買価格

 の5~10%ですが、当社では契約前にこの金額を事前説明します。

      ① 登記料 (固定資産評価 × 1%)

      ② 司法書士報酬

      ③ 仲介手数料 (売買価格×3%+6万円)+消費税(5%)

      ④ 売買契約書に貼付する収入印紙

      ⑤ 固定資産税・都市計画税の清算 (決済時に日割計算)

      ⑥ 不動産取得税 (決済後4~6ヵ月後に請求あり)

      ⑦ 管理費、修繕積立金の日割計算 (中古マンションの場合)

  住宅ローンを利用される時、別途下記費用が必要です。

      ① 火災保険料一括支払い

      ② 保証保険料一括払い

      ③ ローン手数料
    
      ④ 団体生命保険                        

      ⑤ 抵当権設定費用                                            



  4 
仲介手数料について


  宅地建物取引業法第46条で定められています。 それは、以下の通りです。

    ※総額表示方式(消費税額を含んだ税込価格)

  【契約価格】 ① 200万円以下の場合           ・・・・・ 100分の5.25

          ② 200万円を超え400万円以下の場合 ・・・・・ 100分の4.2

        
  ③ 400万円を超える場合          ・・・・・ 100分の3.15

   簡易計算式は、契約価格×3%+60,000+消費税 です。



  5 
不動産取得税について

 土地や住宅など不動産の所有権を取得したときに、その不動産の所在する都道府県が課する税金が不動産取得税です。
 その原因が売買交換・贈与・建築等のいずれかであっても課税されます。ただし、相続による取得については課税されません。 

   
不動産取得税の算式 : 不動産の価額(固定資産税評価額)×税率=税額
   
   
   本則の税率は4%ですが、次のように軽減されます。
住宅関係 土地 3% 平成21年3月31日まで
建物 3% 平成21年3月31日まで
住宅以外
(店舗・事務所など)
土地 3% 平成21年3月31日まで
建物 3.5% 平成18年4月1日から
平成20年3月31日まで


    
1. 軽減申請書類

      ① 購入物件への住所変更後の住民票原本

      ② 建物の謄本 (県税事務所より通知がくる前ならば不要)

      ③ 納税通知書 (県税事務所にあります)

      ④ 不動産取得税減額申請書
   
      ⑤ 認印

    2.下記要件を満たせば不動産取得税は大幅に軽減されます。

 
住宅や住宅用土地については、別途次のような軽減措置が講じられていますので、中古物件の場合につて下記表にまとめました。

課税標準の軽減 (中古住宅・中古マンションの場合)
要件    自己の居住の用に供するものであること。
   床 面 積  50㎡以上240㎡以下
   築後(経過年数)  次の①~③のうち、1つに該当するもの。
 ①取得の日前20年(耐火建築物については25年)以内に新築された住宅であること。
 ②昭和57年1月1日以降に新築された住宅であること。
 ③築後年数にかかわらず新耐震基準に適合することが証明されたもの。
    軽 減 額  新築された日によって異なります。
 ①昭和51年12月31日以前
   新築当時の軽減額
 ②昭和51年1月1日~昭和56年6月30日まで
   350万円
 ③昭和56年7月1日~昭和60年6月30日まで
   420万円
 ④昭和60年7月1日~昭和元年3月31日まで
   450万円
 ⑤平成元年4月1日~平成9年3月31日まで
   1,000万円
 ⑥平成9年4月1日以降
   1,200万円
  軽減額の控除の方法  <課税標準から控除>
   <住宅の価額-控除額)×100分の3=税額
     評価額
   ↑上記の該当する金額

 ☆不動産取得税は納税後でも取得日より5年以内であれば還付を受けられます。
     不動産取得税は残金決済・所有権移転名義変更後4~5ヶ月後の支払いになります。
     忘れた頃に納税通知書が県税事務所から郵送されて来るので要注意!!
  


  6 
住宅ローンについて


  1.利用条件   ◇ 借入時 ・・・ 年齢20歳以上71歳未満 完済時年齢82歳未満

             ◇ 勤続一年以上 (自営の方は、2年経過以上)

             ◇ 税込年収250万円以上 (自営の方は最近の3期申告書内容)

  2.融資限度額  住宅ローンを含む総借入額の年間返済率による

税 込 年 収 割 合
   350万円未満 25%
   350万円以上400万円未満 30%
   400万円以上600万円未満 35%
   600万円以上 40%

          ※各金融機関によって、利用条件・金利等は多少異なります。


  7 
住宅ローン控除について


 個人が住宅を新築したり、新築または中古の住宅を購入したり、現在住んでいる住宅の増改築等をした際に、金融機関などから返済期間10年以上の融資を受けて住宅等の取得をした場合には、所定の手続きをとれば、自分がその住宅に住むことになった年から一定の期間にわ渡り、居住の用に供した年に応じて所定の額が所得税から控除されます。
 なお、この控除は住宅とともに取得される敷地についても適用されます。

 この制度の適用が受けられる為には、下記の表に掲げるような要件を満たしていなければなりません。中古住宅に関してのみ記載しています。


要        件
中古住宅
(中古マンション)の場合
 ①中古住宅を取得し、平成20年12月31日までに、その住宅を自己の居住の用に供すること。
 ②取得の日から6ヶ月以内に、自己の居住の用に供すること。
 ③床面積が50㎡以上であること。
 ④居住用と居住用以外の部分(例えば店舗等)があるときは、床面積の2分の1以上が居住用であること。(この場合には居住用部分のみが控除の対象となります。
 ⑤次のイ・ロのいずれかに該当すること。
   イ 建築されてから20年(耐火建築物の場合は25年)以内の家屋であること。
   ロ 築後年数にかかわらず新耐震基準に適合することが証明されたものであること。



  8 
住宅ローン減税について


その時期の景気判断をして時限立法等で変更が随時ありますので、詳しくは財務省ページで確認が必要です。

項    目 制 度 の 概 要 特例
(19年度改正)
バリアフリー改修促進税制
  (19年度改正)
 1.控除対象
  借入金額
 次の①から③までのための借入金等(償還期間10年以上)の年末残高
 ①住宅の新築・取得
 ②住宅の取得とともにする敷地の取得
 ③一定の増改築など
バリアフリー改修工事を含む増改築借入金等(償還期間5年以上、死亡時一括償還も可)の年末残高
 2.対象住宅  (主として居住の用に供する)
 ①住宅の新築    ・・・・・・ 床面積50㎡以上
 ②新築住宅の取得 ・・・・・・ 床面積50㎡以上
 ③既存の住宅の取得 ・・・・・ 床面積50㎡以上
                    築後20年以内(耐火建築物は
                             築後25年以内)

       又は地震に対する安全上必要な構造方法に関する
        技術的基準に適合すること
 ④増改築 ・・・・・・ 床面積50㎡以上
(主として居住の用に供する)
バリアフリー改修工事を含む増改築等・・・・・床面積50㎡以上
3.適用居住年 控除期間  平成16年~平成20年居住分 
  10年間
 平成19年~平成20年居住分   15年間  平成19年4月1日~平成20年    12月31日居住分 5年間
 4.所得要件  合計所得金額が 3,000万円以下
 5.適用期限  平成20年12月31日
 6.居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除制度との併用可   
■有限会社山地不動産企画
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